文化旅游的基本特点

从投资的角度看文化旅游产业
，，应该有这么几个特点：

特点一
：

投资规模较大、、资金要求高
。。。无论是项目整体开发还是酒店建设
，
，还是配套的商业、、、餐饮服务、、、、功能片区，
，产业资源等，，，尤其是基础硬件建设的投资是比较大的。。。从酒店类项目来分析，，，，酒店的投资很少能够在传统经营上，
，，尤其是高星级的酒店很少一部分是在经营上能够盈利的，，基本上是通过运营和加上资产的运作，，，在资产增值上来实现盈利，
，而不是依靠传统的经营来盈利
。
。。。

特点二：

投资周期长
、、、
、回收期慢、、、、回收期长
。。。如此一来，，靠经营收入，，靠门票、、衍生品或者配套服务等收益来实现投资的回流是细水长流，，回收期非常漫长。。。

文化旅游产业还有一个很重要的特点，
，，，就是除了基础硬件投资比较大之外，，无形资产和软件的投资比例也会占大头。。。。这就意味着如果行业的形势发生变化，，或者经营把控能力做不好，，，，投资与资产沉没的风险就比较大了
。。。

投融资规划的约束条件

做好项目投融资规划有哪几项约束条件?

第一项就是项目所处的阶段，，，，即当你准备对项目投资时，，，，要搞清楚项目所处在筹备期
、、、建设期还是已进入到正常的运营期?如果是在筹备期和建设期的
，，可能就没有经营型现金流
，
，，可能需要依靠股权融资，，，，而且在项目筹备期必须先把项目资本金落实到位，，
，这样才可获得股权融资
。。当项目进入运营期，，拥有了比较充沛和稳定的现金流以后，，一般都会更倾向于不稀释股权的债权融资。。
。

当然，，，，资本金也是可以进行融资的，，，但更多的可能是股权融资，，，，最多也是明股实债或者进行优先级的股权融资。。
。如果你有足够的资本金
，，，，不需要进行股本金融资那是最好，，，，就会比较从容。
。项目进入到运营期以后就会有比较稳定的现金流，，
，
，从成本的角度来讲，，这个时候一般都倾向于做债权融资，，
，不倾向于做股权融资，，，，因为股权融资会稀释股权，，，会摊薄原始股东的收益和权益。
。。

第二项就是项目的收入规模和收盈利模式。。。一方面，，项目的收入规模决定于融资的规模，
，
，
，收入规模和融资规模是正相关的，，，与项目的盈利能力也是高度相关的。。。如果一个项目可以预期的现金流不是那么充沛，，
，盈利模式又比较差，，，，很难说可以实现比较大规模的融资。。第二方面就是盈利模式，，因为项目的盈利模式决定了收入来源和收入的增长速度与空间。。。项目盈利的成长速度与空间对于项目融资是非常重要的，，，也关系到收入仅仅是来自于本项目内还是说这个项目模式有可复制性。。。专业性的投资机构第一考虑项目收入的可预期性和稳定性，，第二则更多地会考虑项目收入的增长空间。。因为通过收入增长能够摊薄投资成本，，，，实际上是提高投资收益，
，降低了投资风险。。

第三项就是项目资产的性质。。。而资产有轻资产、、重资产
。。。。从相关资金方而言，
，如果是重资产的话
，，，则比较受债权融资机构的欢迎，
，，
，比如说银行比较喜欢重资产，，他有可以抓得住的东西。。。
。而轻资产在股权融资的时候，，，比较受股权投资人的欢迎，，比如说上市的时候能获得比较高的溢价，
，这个正好和重资产是相反的
，
，
，因为资产的轻量化可以提高ROE(净资产收益率)
，，
，而股价与ROE(净资产收益率)高度相关，
，，，轻资产的商业模式也有利于快速扩张来提升公司的业务规模和盈利规模。
。。。当然资产的轻重要有合适的比例，，，，如果是超轻资产的模式，，，，在可持续经营方面就容易受到投资人的怀疑，，因为大家都信奉“有恒产者有恒心”这一古训。。所以一般的超轻资产公司在上市之前，，大都倾向于对资产结构做一定的调整
，
，比如说适当的增加一些硬资产。。一些偏重资产的公司上市以后为了提高股价，，为了提高公司的估值，，，往往就要将资产模式向轻资产来调整。。。。资产性质的另外一个方面是资产的流动性。。。。一般而言
，，
，
，流动性强的资产融资能力就比较强
，，，，融资成本相对来讲都会比较低，
，，融资选择面就比较宽，，而流动性较差的资产这几个方面正好相反的。
。

文旅项目如何做投融资规划

文化旅游产业项目投融资规划从大的方面可以分成以下这么几步：

第一，
，知己。。。必须充分了解自己以及可以运用的资源
。
。
。。也就是说必须知道我是谁?我有什么资源?我能整合什么资源?我有什么优势?我缺少什么?然后自己处于什么发展阶段?我的资产特征是什么?收入模式是什么?资产特征和收入模式有没有调节和调整的空间?总的来说
，，，首先要做到知己。。。。

第二
，，，知彼。。。必须充分了解潜在的投融资对象。
。。要找到资金，
，那么必须要知道资金在哪里?是在私募机构、
、、、公募机构，，，
，还是在银行?这些资金都有什么特征和脾气?都有什么偏好?喜欢什么行业?需要匹配什么资产?找什么阶段的项目?也就是说必须要了解他们的喜好与要求。
。。

第三
，，圈定目标，，，，就是要确定意向合作方。。。融资不是随便乱找，，到处撒网，，，而是要梳理出相对准确的目标，，，提高命中率。。尽量提前明确融资的渠道和范围，
，
，要明确哪些资金适合你，，，，在哪里?千万不要满世界谈。。。如果满世界被你谈完了，，
，
，你也累得差不多了
，，
，效果也不一定好，，还有就是可能融资不成，，
，
，商业模式被复制了，，，自己先把自己给消灭掉了。
。

第四，，，融资方案的制定。。。。这就需要根据项目的条件相机而动
，，精准形成切实可行、
、、具有可实施性的方案
，，即商业计划书或者融资方案。。根据项目不同的状态、、、、阶段情况，，，
，可以选择不同的融资渠道和设定不同的融资模式。。。。例如
，，，项目的现金流不错，，，可以选择银行做项目贷款，
，，，或者信托贷款;如果项目有一定的规模也具备了上市条件，，则可以找券商;或者规划要快速发展
，，，要快速复制扩大规模
，，
，那么在上市之前就要规划设计股权融资或者作部分借贷;还有就是通过间接方式
，，
，找到合作方、、、投资人。。。
。当然，，，要想融资成功，，，
，必须还要有专业的团队和专业的策划，，，精准的融资设计是降低融资成本的基础。
。。。

全生命周期的投融资策略

从文化旅游产业项目全生命周期来看其投融资策略
，，，在建设期，，在没有经营型现金流的情况下，，可能就要以股权融资和项目贷款为主;在运营初期和市场培育期，，，最好是以流动资金贷款为主
，
，，这种方式可以不稀释原始股东的权益。。而在项目成熟期，，这个时候现金流充沛和稳定的情况下，，就要以流动资金贷款和资产证券化方式为主来解决运行的资金所需和迭代投资的资金所需。
。
。另外，，，资产证券化可以实现轻资产运营，，，，提升ROE(净资产收益率)，，
，比较快速地进而拉升股价，，让投资人获得股票差价的收益
。。。。

最理想化的一种投资模式就是“上市公司+PE“
，，，，也是目前资本市场做投资比较极致的状态
。。以原来的公司开辟一块新的业务拿去上市，，，
，将初始投资溢价退出并实现收益以后
，，，再用来作私募或者PE
，，，，孵化一块新的业务再上市
。。如果独立上市不了，
，就用自己的上市公司把它并购来实现投资退出
。。。。这样就打通了一个项目从筹建、
、
、
、孵化、、、成熟到投资退出，，
，从私募到公募的投融资链条。。

举个例子，，，商业地产最优秀的玩家是新加坡的凯德集团，，凯德集团就是打通了商业地产的全产业链
，，打通了从私募到公募整个产业链
。。。。

文旅项目投融资案例解析

我们以古北水镇为例，，
，，来解析一下文化旅游产业项目的投融资规划
。。。。

第一、、、
、项目的资源。。。。有司马台长城、、
、温泉、、、古镇文化
。。具有悠久的历史，，，是在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，，，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，，，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、、文化景观混合在一起的历史人文风景区。。

第二、、
、、精巧的商业模式设计。。。收入模式中
，，除了门票还有索道、
、、、温泉
、、
、、餐饮、、、
、住宿、、娱乐、
、
、演艺、
、、、展览等，，
，整体规划的收入模式设计让项目的收入来源更加丰富，，，而且各项收入之间还有互相促进的作用，，
，，以此来提升项目收入规模。。采取的资产模式是租赁原有古镇，，，，将原来的老房子
、、、、那些基础设施整修、、、改建，，这样资产比较轻，，投入比较少。。而项目新建的酒店是自持，
，
，，这样项目的报表上资产栏看起来就比较好看;他的商业都是自营的，，，
，这样的话报表上体现的营业额看起来比较大，，这样报表就会很丰富。。。。由此一来，，既有比较合适的资产配比
，
，，又有比较大的营业收入，，，，那么融资能力就很强很方便了。。。。

第三、、良好的股东结构设计。。古北水镇项目一共有四个股东，
，一是中青旅控股;二是乌镇旅游;第三个是长期投资人
，，国企，，北京能源投资集团;再一个是私募投资机构，
，
，
，北京和谐成长投资中心 ;整个股东结构非常合理
。。技术经验主要依靠乌镇旅游项目团队，，，，市场组织有中青旅来保证，，
，国企作为长期投资人，，，
，而私募机构是财务投资者，
，这是一种非常好的组合与搭配。。。。

第四
、、、、项目实施效果。
。。2015年是古北水镇项目开业的第二年，，已经进入了盈利通道
，，，，预计16 年超预期。。。
。2016Q1-Q3 接待游客192.41 万人次，，同比增长76.52%，，，，实现营业收入5.64 亿元
，
，同比增长64.43%。。2016 年全年预计240 万-250 万客流量
，，，，同比增长63%-70%，，，古北水镇低密度使得接待容量仍有较大的提升空间。
。。。古北之光酒店十一开业后，，，，景区共有1300 多间客房(规划为1700-1800 间)
，，，前三季度平均入住率约70%。。。。景区收入中客房和餐饮占比大于40%，，15 年客单价为314.1元。。
。。多样化消费场景使得景区客单价较高
，，
，盈利能力更佳。。未来规划是每年接待400万人，，，，综合收入超10亿。。。
。如将来规划上市，，
，市值应该就会相当一家大型规模的企业
。。

第五
、、早期的现金流平衡安排。
。在平衡现金流方面，，，项目早期规划有一个比较好的安排。。就是在项目开业的前后，
，，龙湖地产规划了一个地产项目“长城源著”
，，
，这样可以尽早地回收一部分投资，，减少早期投资的压力。。

第六、
、、可持续发展规划。。。。从可持续发展方面
，，，比如说将来上市之后要做什么
，，项目也及早安排好了相关题材，，
，，规划了高尔夫，，，别墅地产、
、、、度假公寓等多种业态和设施，
，，，以满足可持续发展的需要。。。

第七、、、退出规划。。退出规划方面，，，应该说这个项目财务条件已基本具备了独立上市的前景。
。。如果未来难以独立上市，，，
，还留了后手，，因为里面有一个大股东是中青旅
，，，完全可以由中青旅来并购，，
，实现财务投资者的退出。。。

总的来看，
，，，古北水镇的投融资模式和方案都设计得相当精巧。。。

小结：资本是把双刃剑，，
，文旅项目发展离不开资本
，
，但又因文旅产业投资的平均回收周期较长等特点，，，，要谨防资金链断裂的危险。。。。此外，，除了在投融资规划上下功夫外，，在规划设计层面也要因地制宜的去策划内容，，，
，在规划阶段就对成本有所控制
。
。。

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